Huren & Wonen

Inkomensafhankelijke huurverhoging redelijk als het inkomen na het peiljaar aanzienlijk is gedaald?

Daan Smits
22 April 2016
De kantonrechter te Alkmaar meende in zijn uitspraak van 23 december 2015 van niet en corrigeert.  Hoewel ik de uitkomst toejuich is het de vraag of de wijze waarop de kantonrechter tot die uitkomst komt in lijn is met de wet. Zie in dat kader de door mij geschreven noot ('wenk') onder deze uitspraak in het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht: Wenk:  Met ingang van 31 juli 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Hierdoor kan de huur betaald voor een sociale huurwoning extra worden verhoogd, indien het gezamenlijke inkomen van die huurder en de overige bewoners van die woning hoger is dan de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen. Het doel  van deze maatregel is om scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Voor het voorstellen van  een inkomensafhankelijke huurverhoging  is het huishoudinkomen in het tweede kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de voorgestelde huurprijs zou ingaan (het peiljaar) van (doorslaggevend) belang.   In deze zaak ging het om een door de verhuurder voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2014.  De inkomensafhankelijke huurverhoging moest dan ook worden getoetst aan de hand van het huishoudinkomen in het (peil)jaar 2012. Uit de gegevens van de Belastingdienst (zie over de perikelen hieromtrent en het vooralsnog ontbreken van een wettelijke grondslag daarvoor: ABRvS 3 februari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:253) bleek dat het huishoudinkomen in 2012 meer dan € 43.602 bedroeg. Dit betekent dat de verhuurder de huur – in beginsel – kon verhogen met 6,5%, zijnde het basishuurverhogingspercentage van 4% plus 2,5% (zie art. 7:252a lid 1 sub b BW in samenhang met art. 10 lid 2 UHW). Ingevolge art. 7:252a lid 6 BW is bezwaar tegen de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk, (onder meer) indien het huishoudinkomen in het kalenderjaar na het peiljaar is gedaald tot onder de inkomensgrens waarop de inkomensafhankelijke huurverhoging is gebaseerd. In dit geval ging het echter om een daling van het huishoudinkomen in hetzelfde jaar als het jaar waarin de huurverhoging zou ingaan. De voorgestelde huurverhoging zou per 1 juli 2014 ingaan, terwijl het gezamenlijke inkomen van huurders als gevolg van hun huwelijk en samenwoning met ingang van februari/maart 2014 was gedaald ten opzichte van het inkomen in het peiljaar (2012). De kantonrechter meent dat dit bezwaar – mede gelet op de ratio van de wettelijke regeling – aangemerkt had moeten worden als een (gelijktijdig) verzoek om huurverlaging op grond van art. 7:252b BW. Ingevolge art. 7:252b BW is het mogelijk om nadat een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft plaatsgevonden een voorstel te doen tot huurverlaging vanwege een daling van het huishoudinkomen. De kantonrechter legt art. 7:252b BW aldus uit dat een verzoek tot huurverlaging ook gedaan kan worden, indien de verhuurder alleen nog een voorstel tot inkomensafhankelijke huurverhoging heeft  gedaan.  Hoewel de kantonrechter daar niet naar verwijst, vindt die uitleg steun in de parlementaire geschiedenis (zie Kamerstukken II 2012–2013, 33 330, nr. 43, p. 3). De huurder zal bij een voorstel tot huurverlaging op grond van art. 7:252b BW moeten bewijzen dat het huishoudinkomen is gedaald. Dit dient hij te doen door van alle bewoners een inkomensverklaring van de Belastingdienst over te leggen (zie art. 13 van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte). De achtergrond van deze eis is,  te voorkomen dat er bij de verhuurder of de huurcommissie onduidelijkheid bestaat over de aard en de juistheid van die gegevens (zie Stcr. 2013, nr. 11356, p. 11). Doordat het ‘voorstel’ tot huurverlaging gebaseerd was op een daling van het huishoudinkomen in hetzelfde jaar als de huurverhoging zou ingaan (2014), kon huurder de inkomensverklaringen van hemzelf en zijn vrouw nog niet overleggen. Deze worden (immers) pas verstrekt na afloop van het belastingjaar. De kantonrechter oordeelt echter dat in dit geval geen inkomensverklaringen hoeven te worden overgelegd. Huurders hadden namelijk onweersproken gesteld dat zij al jarenlang een AOW-uitkering ontvingen en dat dit hun enige inkomstenbron was. Doordat huurders na hun huwelijk en samenwoning in februari/maart 2014 samen een AOW-uitkering ontvingen naar de gehuwdennorm en niet langer beiden een AOW-uitkering voor alleenstaanden, mocht deze AOW-uitkering volgens de kantonrechter als uitgangspunt genomen worden voor de huurprijsbepaling. Op grond hiervan  oordeelt de kantonrechter dat de huur moet worden vastgesteld op de oude huur vermeerderd met het basishuurverhogingspercentage. Hoewel deze praktische oplossing in dit geval toegejuicht kan worden, is het de vraag of de kantonrechter de eis uit art. 13 van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte zomaar terzijde kon schuiven.
Daan Smits
Ik ben Daan Smits en sinds 2006 als advocaat werkzaam. Ik heb de studies Nederlands recht en Recht en Bedrijfsmanagement (cum laude) afgerond. Daarnaast heb ik in 2011 de Grotius Specialisatieopleiding Onroerend Goedrecht afgerond. Ik ben gespecialiseerd op het terrein van het commerciële vastgoed, het algemeen verbintenissenrecht en de civiele procespraktijk. In dat kader behandel ik onder meer zaken op het gebied van huurrecht, koop en verkoop van onroerende zaken, projectontwikkeling, aanneming van werk en het algemeen verbintenissenrecht.

Gerelateerde berichten

Regelmatig word ik benaderd met vragen over de tarieven en vrijstellingen voor de erf- en schenkbelasting in 2015. Hieronder zal ik de tarieven...
In dit artikel wordt aandacht besteed aan de (juridische) gevolgen van het elektronisch verwerken van gegevens. Het verwerkingsbegrip omvat alle...

Deel dit blog artikel

Social buttons: 

Vind voor mij de juiste advocaat

U heeft hulp nodig bij een juridisch conflict? Laat ons u helpen met het vinden van de beste advocaat!
Reageer

Experts uitgelicht

Aansprakelijkheidsrecht, Arbeidsrecht, Hippisch recht
5

(1 beoordeling)
Huurrecht, Bouwrecht, Burenrecht
5

(2 beoordelingen)
(Incasso) beslag en executierecht, Ontslagrecht, Echtscheiding
5

(4 beoordelingen)

Exclusief bij De Advocatenwijzer

Gratis juridische documenten
Bespaartips bij juridische kosten
Beoordeel jouw expert
...en verder nog veel meer
Zelf aan de slag?

Over de Advocatenwijzier

Heb je een advocaat nodig maar vind je het lastig om uit het grote aanbod de juiste te kiezen? Dat begrijpen wij volkomen. Daarom helpt De Advocatenwijzer particulieren en ondernemers bij het vinden van een geschikte advocaat. Met onze uitgebreide ervaring in de advocatuur kunnen wij als geen ander de advocaat vinden die voldoet aan jouw criteria, voorkeuren en behoeften.