Huren & Wonen

Huurovereenkomst met verplichte zorgafname. Huurbescherming, tenzij...

Christian Malipaard
1 October 2014
Een huurovereenkomst met daarin een verplichte zorgafname komt sinds de invoering van de scheiding van wonen en zorg meer voor. Een dergelijke gemengde overeenkomst is niet geheel zonder risico’s. Gerechtelijke procedures zijn niet uitgesloten. Met name als de zorgverleningsovereenkomst wordt beëindigd en het de bedoeling is dat ook de huurovereenkomst komt te eindigen, zonder dat aanspraak wordt gemaakt op huurbescherming.   Sinds begin 2013 worden “wonen” en “zorg” apart gefinancierd. Het scheiden van wonen en zorg betekent dat de cliënt zelf betaalt voor wonen via huur of koop. De zorg wordt apart gefinancierd via de Zorgverzekeringswet, WMO, AWBZ, eventueel eigen middelen. Verhuurders, veelal woningcorporaties, sluiten sindsdien meer huurcontracten waarin een verplichte zorgafname is opgenomen. De bedoeling van deze gemengde overeenkomst is dat bij het beëindigen van de zorg ook de huurovereenkomst eindigt. Dit is afhankelijk van veel omstandigheden, zo bleek maar weer uit een uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam.   Eind september 2013 heeft de Amsterdamse kantonrechter zich in kort geding moeten buigen of de gedane opzegging van de zorgleveringsovereenkomst tevens tot gevolg heeft dat daarmee het gebruiksrecht van het gehuurde is geÎindigd. De huurder in kwestie had bij een eerdere huurrelatie met een woningcorporatie ernstige overlast veroorzaakt en deze persoon had van een stichting die zich bezig houdt met opvang en woonbegeleiding een huurcontract aangeboden gekregen met daarin een tweede kans. Gelijktijdig met dit (tweede kans) huurcontract was een zorgverleningsovereenkomst afgesloten, waarin opgenomen was dat de huurder verplicht woonbegeleiding en ondersteuning zou afnemen. De doelstelling was dat in de toekomst zelfstandig een huishouding in de woning zou kunnen worden gevoerd.   De huurder kwam echter zijn woonbegeleidingsafspraken niet correct na, en de stichting heeft de zorgleveringsovereenkomst en de daaraan verbonden huurovereenkomst door opzegging beëindigd. De huurder kwam vervolgens voor een gesloten deur te staan, omdat de stichting meteen de sloten van de woning had vervangen. Dit werd niet geaccepteerd en een kort geding was het gevolg, waarin een beroep op huurbescherming werd gedaan. De huurovereenkomst zou niet zijn geëindigd. De stichting verweerde zich echter met de stelling dat er van huurbescherming geen sprake was, en dat de beëindiging van de zorg ook betekende beÎindiging van de huurovereenkomst.   Als uitgangspunt neemt de kantonrechter een uitspraak van de Hoge Raad uit 1985 (HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38). De kantonrechter oordeelt dat de wettelijke bepalingen aangaande Huurrecht Woonruimte (titel 7.4 BW) de bescherming van de huurder dwingendrechtelijk vooropstellen. Als dan sprake is van een gemengde overeenkomst, zoals de zorgleveringsovereenkomst in het onderhavige geval, dan brengt de strekking van de dwingendrechtelijke wetsbepalingen aangaande huur van woonruimte met zich mee dat deze op dergelijke overeenkomsten van toepassing zijn, tenzij het zorgleveringselement duidelijk overheerst.   Dit laatste gedeelte is uiteraard het hete hangijzer. Verhuurders en stichtingen zullen vaak in zulke kwesties op de uitzondering (‘het tenzij –gedeelte’) een beroep doen. In de onderhavige procedure oordeelde de kantonrechter dat het aan de huurder gegeven woongenot onlosmakelijk verbonden was met de zorgverlening. De zorgverlening en de in gebruikgeving konden volgens de kantonrechter in hun opzet en inhoud niet los van elkaar worden gezien en dienden als ÈÈn geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd. Het doel van de zorgverlening was namelijk om de huurder in staat te stellen op termijn weer zelfstandig te wonen. Gelet op deze doelstelling was het in gebruik geven van het gehuurde aan huurder naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter zodanig nauw met de zorgverlening verbonden, dat het einde van de zorgleveringsovereenkomst tot gevolg heeft dat de in gebruikgeving van het gehuurde niet in stand kon blijven.   Voornoemde procedure toont aan dat dergelijke zaken afhankelijk zijn van de feiten en omstandigheden. Iedere keer zal beoordeeld moeten worden of het zorgelement in een gemengde overeenkomst overheersend is. De dwingendrechtelijke huurbeschermingsregels in titel 7.4 BW zullen derhalve blijven gelden, dat wil zeggen huurbescherming, tenzij aan de hand van de feiten en omstandigheden zal moeten worden aangetoond dat de zorgverlening overheerst en dat de opzegging van de zorgleveringsovereenkomst tevens impliceert beÎindiging van de huurovereenkomst.   Auteur: Christian Malipaard (GMW Advocaten) GMW Advocaten is een hedendaagse praktijk waarin de advocaten veel samenwerken buiten de kaders van hun eigen werkgebied. Zodoende vindt u bij GMW Advocaten een unieke mix van juridische specialismen onder één dak. Het kantoor staat midden in de maatschappij, het dagelijkse leven staat centraal, niet de juridische theorie. GMW Advocaten denkt dan ook in oplossingen in plaats van problemen. GMW werkt zowel voor particulieren als de profit- en non-profitsector. Daarnaast wordt ook internationale ondersteuning geboden. Bij GMW Advocaten mag u een persoonlijke benadering, service en één vaste contactpersoon verwachten.
Christian Malipaard

Gerelateerde berichten

“Wilsverklaring bij Miljoenenjacht.” Het spelprogramma Postcodeloterij Miljoenenjacht is door een kandidaat aansprakelijk gesteld. De speler...

Deel dit blog artikel

Social buttons: 

Vind voor mij de juiste advocaat

U heeft hulp nodig bij een juridisch conflict? Laat ons u helpen met het vinden van de beste advocaat!
Reageer

Experts uitgelicht

Huurrecht, Bouwrecht, Burenrecht
5

(2 beoordelingen)
(Incasso) beslag en executierecht, Ontslagrecht, Echtscheiding
5

(4 beoordelingen)
Aansprakelijkheidsrecht, Arbeidsrecht, Hippisch recht
5

(1 beoordeling)

Exclusief bij De Advocatenwijzer

Gratis juridische documenten
Bespaartips bij juridische kosten
Beoordeel jouw expert
...en verder nog veel meer
Zelf aan de slag?

Over de Advocatenwijzier

Heb je een advocaat nodig maar vind je het lastig om uit het grote aanbod de juiste te kiezen? Dat begrijpen wij volkomen. Daarom helpt De Advocatenwijzer particulieren en ondernemers bij het vinden van een geschikte advocaat. Met onze uitgebreide ervaring in de advocatuur kunnen wij als geen ander de advocaat vinden die voldoet aan jouw criteria, voorkeuren en behoeften.